新政困身首付多了幾十萬徬徨買家將如何置業
陷入首付不夠、利息暴增的困境也有解決方案
“手上的錢不夠五成首付怎麼辦？”、“如何才能省利息？”、“現在到底需不需要買房”……在樓市新政猶如一記重拳擊中樓市後，不少買家發出這樣的疑問。
而面對樓市的這一新情況，記者發現買家的態度也在發生變化：有猶豫不決陷入觀望的，有毫不畏懼堅持入市的，也有不堪重負放棄買房的。
而他們現在遇到的最大問題和困惑是什麼，化解這些問題的措施又有哪些呢？為此記者專門蒐集了一些近期買家的典型案例，並請有關專家給予解答，希望能給正陷入焦灼不安情緒的買家提供一些借鑒。
從記者蒐集的案例來看，目前買家遇到最大的問題就是二套房的首付和利息問題，而首付又是其中最重要的一點。根據樓市調控新政，二套房首付最低要五成，而且利率上浮1.1倍。而此前一般二套房首付最低只需三成，兩者比較有兩成的差距。
按照目前廣州的樓價情況，購買一套房基本上都是在百萬元以上，兩成首付的差距意味著要多付幾十萬元，而這並不是一般人能承受得起的。據了解，目前不少買家退房都是卡在了首付問題上。利息是困擾買家的另一個重要問題。利率從以前的最低7折4.16%上升到現在的1.1倍6.53%，如果以100萬元20年的商業貸款來算，每月月供就要增加1300多元，總的利息支出要增加30多萬元，這其中巨大的差距也讓不少買家難以承受。
如何解決這些問題？專家指出，由於政策執行相對嚴格，在商業貸款上有效的規避辦法很少，只有多采用純公積金貸款的方式。不過選擇公積金和商業貸款的組合方式，首付仍需五成，只是利息支出減少。在還款方式上，買家應選擇以節息型的還款方式為主，如不少銀行推出的雙週供、存貸通、存抵貸和活利貸等還貸方式都能有效減少利息支出。
首付不夠型
粵語“撲水”一詞，意為緊急調度資金。
目前住宅市場也出現了不少“撲水族”，他們有的是已簽購房合同被追加首付，有的是迫切入市不得不籌集五成首付的“剛需”。除了跟親友借錢，都市人還可以怎樣在短時間內籌集額外增加的首付款呢？
三成變五成 差款40萬
張先生是迫切改善住房的人士，他本來住在一個房改房裡，現在家裡添了小孩，想買一個三房單位。他在老城區看中一套一手新房，總價達200萬。按照房貸新政，他必須支付五成首期，但他只預備了三成首期，即60萬元，另外40萬元去哪裡找？
押舊買新做純抵押解決方案：
良策按揭有關人士表示，張先生的案例符合押舊買新的情況，他可以利用手上的房改房作純抵押貸款，獲得額外的40萬元。購房者手中的房子最高可貸款七成，年期到20年，利率最低可為基準利率，比二套房貸的利率低。張先生可根據情況決定申請押舊買新的貸款額，因為他若選擇押舊買新，意味著每月要同時還兩筆貸款，月供壓力不容忽視。申請押舊買新的純抵押貸款，客人需要提交自有的房產證、個人身份證明、婚姻狀況證明、購買新房的房屋資料等到銀行進行審批。
首期款差一成 實在無餘錢
王小姐是獨自一人在廣州工作的單身女子，她看中一套93平方米的新房，受到房貸新政影響，作為上車族的她必須支付房價30%的首付款。王小姐看中的這個樓盤是市郊邊緣的房子，開發商不愁賣，也不打算幫她暫時墊付額外一成的首期款。王小姐告訴記者，家裡已經為她出了大部分的首期款，實在找不出餘錢來給那一成首期。
使用個人信用貸款 解決方案：
王小姐是政府公務員，薪高糧準，符合個人信用貸款的資格，專家建議王小姐用個人信用貸款來臨時支付額外的一成首期款。記者在某外資銀行的網頁上查詢到，個人信用貸款又名無抵押貸款，個人提交工作單位、收入等資料後，最快4天內批复貸款申請。這個外資銀行可提供貸款額兩萬至10萬元的個人信用貸款，年期最長為4年。銀行人士建議，王小姐還可以利用手上兩個信用卡透支支付小額房款缺口。
悲情買家步步受制寧損定金放棄買房
小易看房多年終於相中一套房子，下定沒幾天，國家就出台了樓市調控新政，要求第二套住房要首付五成並且利率上浮1.1倍。由於他只能支付三成的首付，只好到處打探消息，看能不能找到放貸條件相對寬鬆的銀行。這時銀行告訴他，他目前有兩套住宅貸款記錄，因此這次購房要作第三次置業處理。小易去人行一查，原來他貸款購買了車位被銀行記成了住宅貸款。解決這個問題後，一家銀行表示，只要還清了房屋貸款，再次購房可視為首次置業。
小易聯繫這家銀行的同時，也把貸款趕緊一次性付清了。誰料，就在小易還清第一套住房貸款的第二天又傳來“噩耗”：二套房界定不以房屋貸款記錄為準，而是以房管局登記為準。 “我就搞不懂了，我只是想買個房給父母住，又不是炒房，怎麼政策老是跟我過不去呢”，小易一怒之下3萬元定金也不要了，房也不買了。
用公積金貸款可首付三成
解決方案：有關專家表示，小易現在買房遇到的難題主要是首付的問題，由於現在二套房首付要五成，超過了他的支付能力，因此按照現在的政策，他選擇商業貸款的路已經堵死。專家建議，小易可以考慮公積金貸款的方式。目前廣州公積金貸款還沒有變化，即便是二套三套也可以首付三成。小易目前第一套住房無論有無申請過公積金，在已結清所有代償的情況下，仍可申請最高50萬的公積金貸款，如果是以夫妻名義申請，最高可達80萬元。
打算退房型沒了優惠利率萌生退房意
眼看樓價越來越高，小夢終於忍不住出手，今年1月購入海珠區某指標性樓盤，簽完約過了沒幾天，辦理按揭的中行就下了通知，說是收緊房貸，調整利率，小夢被開發商告知“我們（開發商）已經和銀行協商好了，這批買房的業主都可以趕上貸款七折利率的末班車”。
最近，中央政策不斷，小夢有點心焦，怎麼簽合同都已經將近三個月了，都沒動靜呢。小夢抽空查了一下陽光家緣，她發現自己這一批買房的，都顯示是已簽約狀態，還未辦理備案以及預告登記。如果沒有辦理備案及預告登記，就無法辦理抵押登記，銀行就沒辦法放款。於是，小夢去律師行調看了自己的貸款合同公證書，上面赫然寫著“下浮15%”，即利率按基準利率的85%執行，而批准的日期為2010年2月24日。小夢這下可傻眼了，現在自己每個月的利息額要增加40%！
小夢非常憤怒，如果當時律師行能即時如實通告自己的貸款利率情況，她完全有時間去找另外的銀行來做按揭，損失也就不會有那麼大了。心灰意冷的小夢想到了退房。客服部門表示，如果要退房，必須先向開發商提交退房申請書，表明退房原因。
接下來，就必須走流程，經過開發商項目公司以及集團公司審批後，方能最後決定能否退房。
退房需衡量損失至少數万
解決方案：退房需要繳納兩筆費用：已交樓款的2%。作為退房的手續費以及3元∕m2的退房費。如果按100平方米、200萬元總價首付三成即60萬元來計算，這筆費用應該是1200元加上300元，共1500元。而此筆費用只是相關政府管理部門收取的必須費用。
除此之外，買家還必須為主動退房付出違約金。小夢翻看了自己簽訂的商品房買賣合同，裡面沒有一條是關於退房費用的。對此，記者採訪了廣東正大聯合律師事務所律師李瑾。李律師表示，一般在合同中，滿足乙方即買家可以退房的條件為逾期辦理房產證和逾期交樓。至於小夢遇到的情況，在合同中如果有對此約定從約定，如果沒有約定的話即要看雙方協商的結果。
一般的情況是，作為買家的乙方需要繳納簽訂認購書時的定金作為違約金。而記者採訪了多家發展商發現，也有在合同中約定繳納總房款10%或不等比例的金額作為違約金的。
在簽訂商品房買賣合同之時，買家還需要繳納各種稅費。相關專業人士告知，這要視合同辦理程序為準，如果是辦理登記備案或抵押登記已經發生的費用，開發商不予退回。而如果沒有發生，則須如數退回。按小夢的情況，她簽訂認購書時繳納定金5萬元，退房費及手續費1500元左右，再加上開發商有可能退回的4000元，小夢總共的損失在47500元左右。
該不該入市？碰到心水樓買家不怕跌價
駱女士在老城區有一套兩房單位，家里三口人，先生和女兒都一直想有一間獨立的書房。想在靠近自己上班的龍洞板塊買套三房，哪曾想，四處轉了一圈，都沒有適合的三房單位推出。好不容易傳出“寶翠園”有三房單位推出的消息，卻剛好遇上了樓市新政的出台。
五成的首付對駱女士而言並不是太大的問題，樓價會不會跌倒是最讓駱女士感到擔心的一件事。
買吧，萬一樓價真的跌個一兩成，那自己多年的積蓄豈不是不見了一截？不買吧，這種既朝南又有小區的單位以後也少有了，萬一日后買不到怎麼辦？先生倒是乾脆：“反正你買房子也不是投資，好不容易找到一間自己喜歡的。買了再說，也許跌完之後還能漲回來呢。”結果，駱女士是抱著“跌就跌吧，還是先買了再說”這樣的心態，買下了自己喜歡的單位。記者 王荔珏
還能投資嗎？部分投資者轉投商用物業懷抱
房貸新政實施，五成首付及基準利率1.1倍的貸款利率，與商業物業的按揭條件接近，開發商憧憬商用物業有可能轉變成投資者的“避風港”而加大推廣力度，市民手機上也頻頻接到產權舖的銷售促銷短信。記者從多個商用物業項目了解到，房貸新政後的確多了住宅投資者前來諮詢，珠江新城高端住宅投資客回流轉買幾百萬一個的萬麗皮具城批發鋪，該項目上週末成交上升了30%。
市場人士表示，由於商舖和寫字樓的投資門檻比住宅高不少，樓市資金大規模“住改商”尚未湧現，建議投資者多了解商用物業的投資渠道。
留言列表
